Nowe zasady (ograniczenia) sprzedaży nieruchomości rolnych.

Z dniem 1 stycznia 2016 roku wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wprowadza ona nowe, poważne ograniczenia w sprzedaży i nabywaniu nieruchomości rolnych.

Zdążyliśmy się już przyzwyczaić do specyficznych warunków nabywania ziemi rolnej, a przede wszystkim do prawa pierwokupu, które z mocy obecnie obowiązujących przepisów przysługuje dzierżawcy gruntu oraz Agencji Nieruchomości Rolnych. Ograniczenia te nie dotyczą jednak działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 5 ha, jeżeli nie są oddane w dzierżawę. Pozwala to na dość swobodny obrót nieruchomościami, które nie są faktycznie użytkowane rolniczo, chociaż formalnie stanowią użytki rolne.

Dziś ustawodawca robi potężny krok w tył i funduje nam nowe, daleko idące obostrzenia. Obostrzenia, które w skrajnych przypadkach mogą całkowicie zablokować sprzedaż nieruchomości rolnej.

Co nowego?

1. prawo pierwokupu przysługujące właścicielom gruntów sąsiednich
   
2. konieczność uzyskania zgody Agencji Nieruchomości Rolnych na podział gospodarstwa rolnego przed sprzedażą,
3. obniżenie powierzchni gruntów niepodlegających pierwokupowi ANR do 1 ha.

1.    Przy sprzedaży nieruchomości rolnej ustawowe prawo pierwokupu przysługiwać będzie, poza osobą dzierżawcy gruntu, także właścicielom wszystkich sąsiadujących nieruchomości rolnych, którzy są jednocześnie rolnikami indywidualnymi, a więc posiadają kwalifikacje rolnicze i prowadzą osobiście gospodarstwo rolne, zamieszkując jednocześnie w gminie, na terenie której położona jest zbywana nieruchomość. Dodatkowo przysługiwać im będzie roszczenie o sądowe ustalenie wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości.

Z ustawowym prawem pierwokupu przysługującym w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej jej dzierżawcy oraz Agencji Nieruchomości Rolnych, mamy do czynienia już od kilkunastu lat. Początkowe trudności w procedurach związanych z przeprowadzaniem transakcji z biegiem czasu zostały złagodzone, zasady postępowania wobec podmiotów uprawnionych spraktykowane i obrót nieruchomościami rolnymi odbywa się obecnie płynnie. Wprowadzenie nowego szerokiego kręgu podmiotów, którym przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, może w niektórych przypadkach spowodować niemożność jej sprzedaży. Trzeba będzie bowiem ustalić dane osobowe właścicieli wszystkich sąsiednich nieruchomości, ich miejsce zamieszkania, ilość posiadanej i dzierżawionej ziemi rolnej, a także czy spełniają kryteria rolnika indywidualnego, tzn. czy posiadają kwalifikacje rolnicze, zarówno w zakresie wykształcenia, jak też osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Ustalenie nawet niektórych z tych danych może okazać się bardzo trudne, a w niektórych przypadkach nawet niemożliwe. Zgodnie z zapisami nowej ustawy, nieważna będzie umowa sprzedaży nieruchomości rolnej dokonana bez zawiadomienia wszystkich osób uprawnionych z tytułu prawa pierwokupu. W efekcie brak możliwości ustalenia kręgu tych osób skutecznie zablokuje możliwość zawarcia aktu notarialnego i sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli jednak mimo trudności uda się ustalić niezbędne informacje o sąsiadach, zgromadzić plik niezbędnych dokumentów i szczęśliwie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a żaden z sąsiadów nie będzie chciał jej kupić, transakcja i tak może przeciągać się w nieskończoność. Biorąc pod uwagę, że każdy z uprawnionych – a może ich być naprawdę wielu - będzie mógł wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca, licząc od dnia zawiadomienia go o umowie sprzedaży, na możliwość sfinalizowania transakcji można będzie czekać wiele miesięcy.

Dodatkowym uprawnieniem przysługującym osobom wykonującym prawo pierwokupu będzie możliwość ustalenia ceny nieruchomości na drodze sądowej. W efekcie prawo pierwokupu będzie mogło zostać wykonane przez sąsiada nie po cenie uzgodnionej przez strony transakcji, ale po cenie ustalonej przez sąd. Mogą to być wartości znacznie od siebie odbiegające i właściciel zostanie zmuszony do sprzedaży swojej ziemi po cenie niższej od oczekiwanej.

2.    O dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego decydować będzie dyrektor terenowego oddziału ANR, a podział gospodarstwa rolnego wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej lub jej części będzie możliwy tylko w ściśle określonych przypadkach:

-  jeżeli powierzchnia gruntów, którą pozostawi sobie zbywca, odpowiadać będzie urzędowo ustalonej normie obszarowej użytków rolnych dla gospodarstwa rolnego, a sprzedawane grunty wejdą też w skład gospodarstwa rolnego,

-  jeżeli powierzchnia użytków rolnych, które wraz z nabytymi staną się własnością nabywcy, będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które zostaną zbywcy,

-  jeżeli zbywane będą grunty niegraniczące z innymi gruntami zbywcy, ale graniczące z gruntami nabywcy,

-  jeżeli różnica powierzchni zamienianych gruntów nie przekroczy 10%,

-  jeżeli zbycie gruntów mieć będzie na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi,

-  jeżeli własnością zbywcy pozostanie tylko działka o powierzchni do 0,5 ha z domem i innymi zabudowaniami, a zbywane grunty wejdą w skład gospodarstwa rolnego nabywcy.

W innych przypadkach przeniesienie własności nieruchomości rolnej, wskutek którego nastąpiłby podział gospodarstwa rolnego, będzie niemożliwe. Zatem na każdą transakcję, której skutkiem będzie podział gospodarstwa rolnego, trzeba będzie uzyskać zgodę ANR. Jeżeli według dyrektora terenowego oddziału ANR planowana transakcja nie będzie spełniała przynajmniej jednego ze wskazanych warunków, będzie mógł odmówić wydania takiej zgody i w efekcie skutecznie zablokować sprzedaż nieruchomości.

3.      Ustawa zmniejsza powierzchnię sprzedawanych gruntów rolnych, w stosunku do których prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych.

W dzisiejszym stanie prawnym prawo pierwokupu przysługuje ANR tylko w przypadku sprzedaży gruntu rolnego o powierzchni większej niż 5 ha. To ograniczenie powierzchniowe pozwala na płynny obrót nieruchomościami zewidencjonowanymi jako grunty rolne, jednak funkcjonalnie wykorzystywanymi w innych celach, np. w celach mieszkaniowych. To stan nierzadki, a poddawanie takich nieruchomości procedurom związanym z ustrojem rolnym byłoby pozbawione sensu. Trzeba pamiętać, że zwolnienie mniejszych działek rolnych spod rygorów ustawy nastąpiło dopiero po kilku latach jej obowiązywania, niejako w odpowiedzi na warunki rynkowe i praktykę obrotu. Dziś ustawodawca tych kwestii nie uwzględnił i nowa ustawa zmniejsza ograniczenie powierzchniowe gruntów podlegających regulacji do 1 ha. Z oczywistych względów utrudni to obrót, powodując stratę czasu i pieniędzy na niepotrzebne procedury biurokratyczne.